Доход от реализации имущества ИП на СНР

Автор: , 20 Сен 2013

Индивидуальный предприниматель (ИП) одновременно является просто физическим лицом и имеет свое личное имущество (жилье, земельный участок, автотранспорт и т.д.), которое не используется в предпринимательской деятельности ИП. Согласно ст. 180, 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан, при продаже такого личного имущества у данного ИП возникает налогооблагаемый доход в случае:

  1. Физлицо, он же ИП, владел своим имуществом менее одного года с момента регистрации имущества в уполномоченных органах;
  2. Физлицо, он же ИП,  получил прирост стоимости - положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения.

Что конкретно относится к личному имуществу физического лица (ИП) в целях налогообложения которых применяется срок владения менее года, установлено ст.180-1 НК РК:

  • жилище, дачные строения, гаражи, объекты личного подсобного хозяйства;
  • земельные участки, целевым назначением которых являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж. Даже если эти постройки еще не построены, но целевое назначение соответствующее;
  • механические транспортные средства и прицепы, подлежащие государственной регистрации.

Определение прироста стоимости при реализации: например, цена покупки имущества 3 млн тенге, цена реализации — 4 млн тенге; прирост 1 млн тенге, сумма индивидуального подоходного налога (ИПН) считается по ставке 10% и составит 100000 (сто тысяч) тенге. Да, в этом случае у ИП на СНР ИПН считается по ставке 10%,  а не 3%.

При реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, полученного в виде наследования, благотворительной помощи, для расчета прироста берется рыночная стоимость. Рыночную стоимость определяет оценщик (специальная фирма с лицензией) в соответствии с законодательством.  Отчет оценщика должен быть готов не позднее 31 марта года, следующего за отчетным — срока сдачи  годовой декларации 220.00.

Оценщика находит и выбирает сам налогоплательщик-продавец (ИП), услуга платная. При отсутствии отчета оценщика физлицу (ИП) все равно не придется платить ИПН со всей суммы реализации жилья или земли, тогда в качестве рыночной стоимости налоговики возьмут сумму по оценке уполномоченных органов (БТИ, горкомзем), при этом такая стоимость бывает меньше, чем у других оценщиков. Поэтому прирост больше, так что выгоднее самому найти оценщика, который установит адекватную стоимость жилья. И прирост может оказаться минимальным или даже отрицательным. Нет прироста — нет ИПН.

По автотранспорту, при отсутствии отчета оценщика, приростом будет считаться вся сумма реализации.

Если вы опоздали, то саму процедуру оценки стоимости имущества можно заказать и после 31 марта, только оценщику нужно сказать, чтобы установил рыночную стоимость именно на ту нужную дату. Оценщики имеют право и умеют производить такую оценку на прошедшую дату.

При реализации коммерческой недвижимости ИП, не имеет значения срок владения (более или менее года). Например, при продаже офисного здания, здания магазина, земельного участка с коммерческим целевым назначением — возникает налогооблагаемый доход от выбытия актива тоже в виде прироста стоимости.

Прирост стоимости по коммерческой недвижимости определяется по каждому активу как положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью — п2 ст180-3. Первоначальной стоимостью такого имущества является совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию — п3 ст180-3. При этом эти затраты должны подтверждаться первичными документами.

При реализации такого имущества, полученного в виде наследования, благотворительности, для определения прироста применяется рыночная стоимость на дату приобретения, определенная оценщиком. Если нет рыночной стоимости оценщика — по коммерческим зданиям и помещениям и по автотранспорту приростом считается вся сумма реализации. По земельному участку — берется оценка государства. Ставка ИПН — 10%.

ИП на СНР может продавать другие основные средства (ОС), например, какое-нибудь оборудование для производства. При такой реализации не имеет значения срок владения, прирост определяется по каждому ОС как положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и первоначальной стоимостью. Согласно ст.180-3 НК РК первоначальной стоимостью ОС является совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию. Естественно при наличии всех подтверждающих документов.

При отсутствии подтверждающих документов, приростом считается вся сумма реализации. ИПН начисляется на всю сумму по ставке 10%.

Во всех перечисленных случаях реализации имущества ИП на СНР обязан сдать декларацию по форме 220.00 до 31 марта года, следующего за отчетным и уплатить ИПН по ставке 10% до 10 апреля после сдачи декларации.

В квартальные декларации по форме 910.00 такой доход от продажи имущества ИП на СНР не включается. Соответственно такой доход не считается при определении превышения оборота для применения СНР — 10 млн в квартал.

Еще по этой теме:

About the author

Если вы нарушаете правила, вас штрафуют; если вы соблюдаете правила, вас облагают налогом. (Лоренс Питер)

Комментарии

Отзывов (31) на Доход от реализации имущества ИП на СНР”

  1. Тори:

    Здравствуйте. А если ОС приобреталось давно? ему тоже нужно независимую оценку делать? Ведь первоначальная стоимость может сильно отличаться от рыночной?

  2. БАС бугалтер:

    Тори, если ОС приобретался давно, но у него есть стоимость приобретения, тогда для целей исчисления ИПН нужно брать эту стоимость, какой бы маленькой она не была. Независимая оценка — если только отсутствует стоимость. Если независимая оценка проводилась для каких-то других целей, то для ИПН при реализации она не берется, берется стоимость приобретения та, давняя.

  3. Евгения:

    Добрый день! Я ИП на СНР у меня было административное здание, я его продала и получила прибыль. Теперь я должна уплатить ИПН 10% и сдать форму 220.00 и все?
    Я правильно поняла, что доход полученный от реализации имущества не повлияет на определение превышения оборота?

  4. БАС бугалтер:

    Евгения, да, вы все правильно понимаете. Доход от реализации здания не отражаете в декларации 910 и не считаете для определения предельного дохода по упрощенке. Да, сдаете форму 220.00 — годовую, до 31 марта 2015 года (за 2014 год). Срок уплаты вашего ИПН=10% от прироста — до 10 апреля 2015 года.

  5. Айгуль:

    Здравствуйте!
    Я случайно нашла Ваш сайт и очень обрадовалась. Вы очень хорошо объясняете. Спасибо Вам огромное, я нашла у Вас много ответов на свои вопросы! Хочу еще кое-что для себя уточнить. ИП на СНР построил здание для ведения бизнеса, и конечно не собирал никаких расходных документов (строители были частные). После окончания строительства сделали оценку и зарегистрировали в ЦОНе. В НК сдали расчет и заплатили зем.налог и имущ. налог от оценочной стоимости. Через месяц продали, сумма продажи не превышает оценочную стоимость, прироста стоимости нет. По своей неопытности мы сдали 910.00 и заплатили 3% от всей суммы продажи, позже поняв свою ошибку сдали доп.910.00. Теперь на лиц.счете у ИП висит ошибочно излишне уплаченная сумма (сумма большая конечно). Я могу вернуть его? (Налоговики не хотят возвращать, говорят от суммы продажи должны платить 3%) Как быть?

  6. БАС бугалтер:

    Айгуль,
    подайте заявление на возврат и ждите официальной реакции. Если придет отказ, он должен быть мотивированный. Навряд ли при отказе напишут такую причину, что это оборот для 3% по 910.00, ведь это не так. В зависимости от мотива, пишете письмо со ссылками на статьи НК, согласно которым продажа здания не является оборотом для 3% по 910.00 и ждете ответа.
    Я возвращала без проблем суммы налогов в несколько миллионов тенге, когда нет причин для отказа — возвращают прямо на расчетный счет по заявлению.

  7. Айгуль:

    Спасибо Вам большое, я стала действовать увереннее после Вашего ответа. Я ранее подавала заявление на возврат, мне не ответили и не вернули, я вчера пошла в областное УГД , там грамотные специалисты подтвердили мою правоту. Вот я опять отправила заявление, жду ответа. Если откажут буду жаловаться в обл.УГД.

  8. БАС бугалтер:

    Айгуль,
    спасибо, что сообщили о состоянии вашей ситуации. Буду ждать от вас радостной вести о торжестве справедливости и возврате денег :-)

  9. Ирина:

    Уважаемый Бас бухгалтер! Мы продаём транспорт грузовой, я читаю Вашу статью :
    «При реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, не имеет значения срок владения (более или менее года). Например, при продаже офисного здания, здания магазина, земельного участка с коммерческим целевым назначением — возникает налогооблагаемый доход от выбытия актива тоже в виде прироста стоимости.»
    У нас возник спор, наш бухгалтер говорит, что это имущественный доход физ.лица, а физ.лица приравниваются к ИП, т.к.в собственности больше года, то дохода не возникает. Руководствуется ст.180-1, п.7. Помогите разрешить спор.

  10. БАС бугалтер:

    Ирина,
    ваш бухгалтер прав. В начале статьи я пишу: «что конкретно относится к личному имуществу физического лица (ИП) в целях налогообложения которых применяется срок владения менее года, установлено ст.180-1 НК РК» и далее перечисляю имущество, в том числе «механические транспортные средства и прицепы, подлежащие государственной регистрации».
    Да, возможно, в том абзаце, который вы привели, стоило как-то еще раз уточнить этот момент, но мне показалось, что итак все понятно. :-)
    Видимо, я ошибалась. Ирина, спасибо вам за уточняющий вопрос. Благодаря вам, в текст внесла исправления, заменила «имущество» на «коммерческую недвижимость».

  11. Ирина:

    Ещё раз большое Вам спасибо! Кроме того,что Вы профессионал своего дела, Вы отзывчивый человек, с Вами приятно вести диалог.

  12. любовь:

    Добрый день. ИП на СНР получил в дар офисное помещение в 2011г. была оценка в 56млн. тенге и с этой суммы платили налог на имущество, а в 2014г. продали офис за 8млн. тенге, теперь налоговики говорят что мы должны заплатить 10% от 8млн. т.к. это было дарение и оценка тут не причем, правильно ли это? сказали сдать 240 ф. заранее благодарю

  13. БАС бугалтер:

    Любовь,
    да, налоговик прав, так как у вас офисное помещение, а не жилье. Ст180-1 п6 — рыночная цена (или оценка) применяется при наследовании, благотворительной помощи; п7 — в других случаях отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества, не указанных в пункте 6 настоящей статьи (в вашем случае другой случай — дар), доходом от прироста стоимости является: по жилью — прирост, по офисному помещению — пп3п7 стоимость реализации.
    Сдать 240.00 — не согласна, эта форма для физлиц не ИП. Считаю, что ИП должен сдавать 220.00.

  14. Багила:

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста какие налоги могут возникнуть от следующей продажи имущества: Земля + Здание (точнее ресторан) Если продать по рыночной стоимости. Какие налоги мы будем оплачивать? Или есть варианты как то не оплачивать эти налоги. Продаёт ИП общеустановленный режим у нас .
    Заранее Спасибо!

  15. БАС бугалтер:

    Багила,
    ИП на ОУР ведет бухгалтерский и налоговый учет, что означает:
    1. Продажа здания ресторана — это реализация фиксированных активов, при превышении цены реализации над стоимостным балансом (остаточная стоимость здания как ФА по приложению 4 к декларации 220.00), образуется Доход от выбытия ФА, ст92, отражается по строке 220.00.003 «Прочие доходы» декларации 220.00. Если цена реализации здания ниже, чем стоимостный баланс — это убытки, но вычету не подлежат (по декларации 240), ИПН нет, п1 ст121. Такой убыток подлежит переносу на 10 лет, отражается по строке 220.00.033 «Убыток, подлежащий переносу», погашается за счет налогооблагаемого дохода.
    2. Продажа земли — это реализация актива, не подлежащего амортизации, при превышении цены реализации над первоначальной стоимостью (прирост), ст87, образуется Доход от прироста, отражается по строке 220.00.02 декларации 220.00. Отрицательная разница будет убытком от реализации земли, п4 ст136, переносится на 10 лет, но погашается только за счет прироста от реализации неамортизируемых активов.
    ИПН — будет или нет — зависит от результата декларации 220.00 в целом, с учетом отражения вышеуказанных случаев в соответствующих строках декларации.

  16. Женя:

    Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, приобрела нежилое помещение с долей зем. уч-ка в 2008 году , продала в 2011 году — возникает налогооблагаемый доход в виде прироста стоимости. Я не ИП, а физ лицо . Пришло уведомление на сумму реализации в 2011 году. Для покупки в 2008 году сумму 8 млн пришлось занять у друзей, после покупки оформила ипотеку для получения займа в банке. С 2008 по 2011 год проценты без ОД составили более 3 млн. Первоначальной стоимостью такого имущества является совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию — п3 ст180-3. Являются ли выплаченные проценты банк затратами? И как в таком случае расчитывается сумма налога?
    Заранее благодарю за ответ.

  17. БАС бугалтер:

    Женя,
    выплаченные вами проценты не увеличивают первоначальную стоимость приобретения вашего имущества для целей определения прироста. Тем более, что нет прямой связи между вашей ипотекой и покупкой, купили вы раньше, чем получили займ.

  18. Арай:

    Здравствуйте Бас бухгалтер. ИП на СНР продал в 2014 году фиксированный актив (оборудование) и отразил данную продажу по 910 ФНО, заплатив 3% с реализации. Сейчас хотим исправить: а именно сдать дополнительную 910 ФНО на уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму реализации ФА и одновременно сдать 220 ФНО за 2014 год, оплатив 10% от прироста стоимости ФА.
    Вопрос:
    Какие могут быть последствия в результате таких движений? Выставит ли нам Комитет гос.доходов штраф за несвоевременную сдачу 220 ФНО?

  19. БАС бугалтер:

    Арай,
    за несвоевременное представление ФНО, если такое нарушение совершено и обнаружено впервые — просто предупреждение.
    Штраф налагается при повторном подобном нарушении в течение 12 месяцев после получения вами первого предупреждения. Если нарушение другого характера — оно не будет повторным, оно будет впервые.

  20. Куаныш:

    Помогите советом! В 2013 года в феврале купил участок под кафе, магазин за 6 млн.тенге в ноябре 2014 года по истечении более 1.5 лет продал за 14 млн. я физическое лицо. Мне пришел налог на оплату 10% от прибыли. Разве по истечении года нельзя продавать не породая под уплату налога? Самое обидное покупатель попросил указать сумму 14 млн. фактически я продал за туда сумму за которую и брал.

  21. БАС бугалтер:

    Куаныш,
    продажа в срок, превышающий 12 месяцев, имеет значение для земучастков под ИЖС. У вас — коммерческое назначение «под кафе» — поэтому превышение срока 12 месяцев со дня приобретения значения не имеет, ИПН возникает, налоговый орган прав. Очень сочувствую, вот так, по незнанию, вы попали на крупную сумму. А ваш покупатель оказался в выигрыше за ваш счет. Попробуйте по-человечески, между вами, предъявить сумму налога вашему покупателю, ведь он знает об искусственном завышении суммы реализации по его желанию.

  22. Марат:

    У меня ИП на СНР (3%), в 2012 году приобрел земельный участок для строительства коммерческой недвижимости. ИП в 2015 году ввело в эксплуатацию здание и сразу его реализовало. Теперь пришло уведомление о сдаче отчетности по форме 240, т.е. как физ.лицу. По договору составленному у нотариуса я продавал здание как физическое лицо. Я сделал оценку здания и сдал форму 240 указав прирост стоимости как разницу между суммой продажи и оценкой, однако НК еще раз выслал это же уведомление (и специалист НК сказала что я должен оплатить от стоимости реализации здания 10%). Если я укажу эту сумму, то получиться что ИП превысило оборот для СНР. Буду ли переведен на ОУР? Должен ли я платить 10% от суммы реализации? Возможно ли сдать ф.220 и указать там стоимость затрат на строительство и оплатить 10% от разницы затрат и продажной стоимости?

  23. БАС бугалтер:

    Марат,
    вы пишете, «Я сделал оценку здания и сдал форму 240 указав прирост стоимости как разницу между суммой продажи и оценкой» — из этого следует, что вы уплатили 10% ИПН с этого задекларированного прироста?
    В форме 240 по коммерческой недвижимости для определения прироста берется не оценка, а берется первоначальная стоимость здания (подтвержденная документами) — это совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию. Возможно, уведомление налоговой связано с этим — оценка не подходит, первоначальная стоимость отсутствует (нет подтверждающих документов), поэтому ИПН следует уплатить со всей суммы реализации.

    «Если я укажу эту сумму, то получиться что ИП превысило оборот для СНР» — стоимость реализации здания не отражаете в декларации 910 и не считаете для определения предельного дохода по упрощенке. Поэтому превышения оборота для СНР не будет, переходить на ОУР не нужно.

    «Возможно ли сдать ф.220 и указать там стоимость затрат на строительство и оплатить 10% от разницы затрат и продажной стоимости?» — нет, ИП на СНР не может брать на вычеты затраты на строительство. Но, в ФНО 220 не нужно отражать всю сумму реализации. В ФНО 220 отражается только прирост, а не вся сумма реализации. А прирост — это как раз разница между ценой реализации и первоначальной стоимостью здания (документальное подтверждение нужно). Если первоначальная стоимость не подтверждается, то приростом для формы 220 будет вся сумма реализации.
    Так как вы уже сдали ФНО 240 — нет необходимости сдавать форму 220.

  24. Марат:

    Вы пишите что «В форме 240 по коммерческой недвижимости для определения прироста берется не оценка, а берется первоначальная стоимость здания (подтвержденная документами) — это совокупность затрат на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию.»
    В связи с этим вопрос можно ли предоставить справку с бухгалтерии о стоимости строительства и на основании нее оплатить налог? согласно норм ведения бух.учета поставить на учет по оценке и предоставить справку как подтверждающий документ?
    У нас есть затраты на приобретение земли по договору купли-продажи и пр. материалов. как нам это все оформить?

  25. БАС бугалтер:

    Марат,
    для целей формы 240 в вашем случае постановка на учет по оценке не будет приниматься во внимание, так как это противоречит НК. У вас ИП на СНР, не ведет бухучет, поэтому у вас нет (и не надо) стоимости здания в бухучете, который состоит из всех расходов по подтверждающим документам. Но, как вы пишете, у вас есть сами эти подтверждающие документы, и это дает вам основание отразить в ФНО 240 ПРИРОСТ, а не всю цену реализации. Ваши подтверждающие документы к ФНО 240 не прилагаются, они предъявляются в налоговые органы по их запросу.

  26. Эльмира:

    Добрый день! У меня вопрос такой: 2015 году реализовали нежилое помещения,у нас ип ,упрощ.,сдавали 220 форму оплатили 10% имущ доход от прироста,теперь нам пришло уведомление,что мы превысли минимальный оборот по НДС,посчитали штраф 5 млн тг, за то что не встали на учет НДС,Доход ип не превышает если не добавлять сумму реализации нежилого помещения.подскажите пожалуйста правомерны ли действия управления

  27. БАС бугалтер:

    Эльмира,
    да, все верно, ваш доход от реализации нежилого здания учитывается для оборотов по НДС. Предельный доход для упрощенки — это другое понятие, нежели превышение оборота для целей НДС. Вот для определения предельного дохода для упрощенки ваш доход не берется. Вы можете оставаться на упрощенке (не превысили предел для этой цели), в то же время быть плательщиком НДС (превысили оборот для этой цели).

  28. Маке:

    Добрый день! С профессиональным праздником! Такой вопрос: Некоторые источники утверждают что все таки при приросте у ИП по упрощенке по коммерческой недвижимости сдается форма 240, а 220 сдается тольке теми ИП кто на ОУ. И еще такой вопрос: по вашему мнению, если здание приобретено давным давно и сумма покупки совсем мизерная, то нужно платить в любом случае от разницы между суммы реализации и приобретением, и не дается право провести рыночную оценку? В таком случае очень большая сумма налога получается как то несправедливо.

  29. БАС бугалтер:

    Маке,
    спасибо за поздравление!
    «Некоторые источники утверждают что все таки при приросте у ИП по упрощенке по коммерческой недвижимости сдается форма 240, а 220 сдается тольке теми ИП кто на ОУ» — согласна с этими источниками также, как-то тоже никак не найду точный аргумент, что сдавать-то 220 или 240))) Главное — сдать что-то из этого и оплатить сам ИПН, тогда штрафа точно нет. Мое мнение о 220 исходит из того, что ИП сдает 220, а физлицо не ИП сдает 240.
    Мне незнакома статья НК, позволяющая провести рыночную оценку по причине давности приобретения здания, к сожалению. Согласна, это тупо и несправедливо.

  30. Маке:

    И еще вопрос: Что относится к имуществу в п.1 пп.6 ст 180-1 а что относится к имеществу в п.1 пп. 1 ст 180-3?

  31. БАС бугалтер:

    Маке,
    Пп6 п1 ст180-1 — недвижимое имущество, за исключением указанного в подпунктах 1) — 4) настоящего пункта.
    Пп1 п1 ст180-3 — основные средства, за исключением указанных в пункте 1 статьи 180-1 настоящего Кодекса.
    Сравнивая эти статьи, решила, что пп6 п1 ст180-1 — это здания-сооружения коммерческие, пп1 п1 ст180-3 — это другие ОС ИП на СНР, такие, как различное оборудование, компьютеры, мебель, инвентарь и все такое прочее.
    Маке, я вас помню по вопросам: построили многоквартирный дом на своем земучастке на продажу. Я тогда не разобралась толком в статьях и пунктах (и сейчас ясности больше не стало :) ), но помню, что в итоге все сводилось к отсутствию первоначальной стоимости. Вы поделитесь опытом, что еще узнали по вашей ситуации хорошего, полезного?

Ваш отзыв

Обратите внимание: Комментарии модерируются, и это может вызвать задержку их публикации. Отправлять комментарий заново не требуется.


Plugin Sponsor Vel Tech
Besucherzahler looking for love and marriage with russian brides
счетчик для сайта