Недвижимость. Практические советы.

Автор: , 27 Июл 2013

Специально для этого блога статья от владельца недвижимости с большим опытом.

Пролог

Получать доход от сдачи в аренду недвижимости — один из легких и приятных способов заработка. Сдал объект в аренду и лежишь, а денежки идут   :-)   Не случайно в экономической литературе этот вид заработка называется пассивным доходом.

Но на практике, я по себе знаю, чтобы получать такой пассивный доход, требуется активно побегать. Некоторые рантье на эти цели даже содержат целый штат. Управление недвижимостью — достаточно хлопотный и перманентный процесс. Однако я постепенно пришла к пониманию, как можно это дело упрощать. В Казахстане много чего для этого сделано. Поделюсь тем, как я оптимизировала управление недвижимостью, как я сэкономила время и деньги и, что не менее важно, как я приобрела возможность владеть ситуацией и получать, не выходя из дома, большое количество конструктивной информации.

Итак, что надо делать, чтобы здание, которое приносит вам доход, работало бесперебойно.

Налоги                                                                                                

Коли вы имеете недвижимость, надо платить налоги: на землю и имущество. Это раз, как любил загибать пальцы Фандорин   :-)    Получаете доход от аренды — платите подоходный налог. Это два. Для этого открываем ИП. Устанавливаем в своем компьютере «Кабинет налогоплательщика». Сейчас все это делают, тут я ничего нового не открою.

Банк

Вы получаете доход и платите налоги, поэтому очень тесно работаете с банком: необходимо проводить платежи и все такое. Я предпочитаю безналичный расчет, так удобнее, ибо не надо возиться с кассовым аппаратом. Поэтому банк — частый пункт в моем городском маршруте… Был. Пока я не установила интернет-банкинг.

Установка этой современной банковской системы позволяет производить переводы денег из дома. Теперь я не езжу в банк, не стою в очереди и не печатаю платежки. Удобно же сидя дома, просматривать остатки и статусы проведения платежек. Что вообще приятно: стоимость транзакций в режиме on-line значительно ниже, чем стоимость платежей и переводов денег на бумажном носителе. Также система позволяет подавать заявления на предоставление справок о наличии счетов, на зачисление денежных средств, на выдачу наличных, перевыпуск ЭЦП (электронно-цифровая подпись). Для установки интернет-банкинга нужно обратиться в свой банк, подать заявление, заключить договор и получить ключи или токен (зависит от того, в каком банке обслуживаетесь).

Коммунальные 

Поскольку ваше здание «живет», оно потребляет электричество, воду, газ, оно отапливается, вывозится мусор, услуги связи и прочее. За все эти удовольствия надо регулярно, ежемесячно платить. Весьма занудное занятие     :-)     Здесь я подразумеваю, что в вашей собственности могут быть: коммерческая недвижимость, отдельно стоящий жилой дом, квартира в многоквартирном доме.

По коммерческой недвижимости коммуналку можете оплачивать перечислением через счет ИП. Тут раньше у меня бывали сложности. Приходилось ездить в разные концы города, в энергосеть, горводоканал, теплосеть, сдавать показания счетных приборов и получать счета на оплату. Но теперь можно получать счета-фактуры от поставщиков коммунальных услуг на свою электронную почту.  Просто нужно подать заявления в соответствующие организации с указанием своего электронного адреса и в последующем вовремя отправлять показания счетчиков. По полученным счетам оплачиваете все услуги через интернет-банкинг.

За жилой дом или квартиру счета за коммуналку приносят домой. Вы не можете оплачивать их перечислением через расчетный счет ИП. Не волнуйтесь, и тут можно все создать так, чтобы никуда не ездить. Загляните сюда: egov.kz 

Чтобы получать счета за услуги телефона и интернет, можно обратиться в ближайшее отделение АО Казахтелеком. Там можно получить специальный код и зарегистрироваться в личном кабинете. В дальнейшем счета будут приходить на ваш личный электронный адрес. Также можете получать распечатки с информацией о междугородних переговорах. Даже будете получать письмо-спасибо-приятно по каждому оплаченному счету       :-)

Анализ

Поскольку вся фактическая информация по потреблению света, газа, воды и тепла у вас на руках, можете свои расходы анализировать в динамике. Почему и как изменилось потребление, это особенно важно, так как бывают случаи утечки воды, газа… или сбоя счетных приборов. Так у вас появится контроль за расходами по объектам и возможность вовремя принимать меры.

Меры могут быть по устранению причин поломки или сбоя систем, а могут быть по внедрению способов экономии. Я вот недавно узнала об оборудовании, позволяющем на законном основании сократить расходы на электроэнергию до 30%!  Вот опробую сейчас.

Справки

Как владелец недвижимости, вы всегда будете нуждаться в самых разных официальных справках: об отсутствии или наличии обременения на недвижимость, справка о прописанных людях и прочих. Всю информацию о своей недвижимости вы можете получать, не выходя из дома, через электронное правительство egov.kz. Дальше — больше. Через него также можно получать разные справки, например, когда устраиваем детей в школу, садик, идем в больницу и многие другие.

На сайте egov.kz можете узнать, имеется ли у вас штраф за нарушение ПДД, даже сможете его оплатить, все в режиме «не отходя от кассы»   :-)   Да много чего там, удобно очень. Про то, как пользоваться прелестями egov.kz вы можете узнать у консультантов в своем ЦОНе.

Эпилог

И, в завершение, предлагаю с оригинала правоустанавливающих документов на недвижимость снять копии и оставить их при себе, а сам оригинал отнести в банк на сейфовое хранение. Так надежней. Услуга эта в наших банках недорогая.

Еще чуточку вашего внимания. При сдаче недвижимости в аренду коммунальные платежи лучше оплачивать собственнику, а арендаторам перевыставлять счет. Это позволит держать на контроле состояние собственного имущества. Это раз. Плюс хеджируете свои риски: штрафы за срыв пломбы учетных приборов очень высокие. Это два. Даже небольшая задержка коммунальных платежей повлечет за собой отключение света, газа и прочее. Это три. Если все так красиво организовать, то это весьма приятное и прибыльное занятие. Ну и, в наше время, декларированные доходы и налаженная система контроля это хорошая забота о себе. Это четыре               :-)

Ну, и, как говорил Остап Бендер: «Не надо оваций! Графа Монте-Кристо из меня не получилось. Придётся переквалифицироваться в управдомы»   :-)

About the author

Если вы нарушаете правила, вас штрафуют; если вы соблюдаете правила, вас облагают налогом. (Лоренс Питер)

Комментарии

Отзывов (13) на Недвижимость. Практические советы.”

  1. Анар:

    Мои аплодисменты! Какой пытливый владелец…
    С такой палитрой недвижимости вы и есть видимо Граф Монте Кристо.
    Управдом не ваш уровень, сказал бы вам Остап Ибрагимович :)

  2. БАС бугалтер:

    Анар, у этого владельца действительно очень даже пытливый ум, в самых разных сферах жизни, не только касательно недвижимости.
    Этот автор (она же моя подруга) еще напишет в мой блог много чего полезного.

  3. Doctor Anna:

    Конечно, чтобы превратить это дело в прибыльный бизнес, придется потрудиться. Да и жильцы порою попадаются нечистоплотные или, еще хуже, наркоманы или им подобные. После них жилье оказывается в плачевном состоянии. Получается, что надо регулярно не только счета оплачивать, но и следить за тем, как ваша недвижимость эксплуатируется. Какой уж тут «пассивный» доход!

  4. БАС бугалтер:

    Doctor Anna, ответ на ваш комментарий представлю автору статьи.
    От автора:
    Комментарий очень верный. Я не стала затрагивать тему обслуживания недвижимости, поскольку посчитала, что это вне формата данного блога.
    Действительно, надо очень хорошо потрудиться, просчитать все до момента сдачи в аренду. Примерно понять своего клиента.
    У меня так счастливо сложилось, что я сдавала крупным иностранным компаниям, тщательно изучала договор аренды и все свои интересы и риски оговаривала.
    Все снимали на фотокамеру в день сдачи, все это как официальный документ было приложен к акту. Вдобавок ко всему, случай свел меня с очень приятными людьми, с которыми сложились дружеские отношения и после их отъезда. Жили они чисто, очень дорожили всем тем, что там есть.
    А случаи: свет отключился, вода протекла, бывают, но не часто. Так на это у меня сформировался список очень порядочных и толковых специалистов по этому делу, которые приезжают по первому зову.
    Пассивный доход в чистом виде, наверное, не бывает, депозит в банке и тот имеет риск, а вдруг банк лопнет или курс упадет? :-)
    Так и недвижимость имеет свои риски: естественный износ, человеческий фактор и прочее. Тут мой совет: быть внимательным к договору, людям, не держаться за свое представление, как они должны жить, а допускать, что может быть разное и принять это (наркоманы и другие ненормальные ситуации вообще не рассматриваем, так как никоим образом этого не допускаем).
    Как правило, чистоплотный человек будет жить чисто, а чистоплотность его с первой встречи можете определить.
    Я лично очень люблю строить, ремонтировать, обставлять… К любой возможности что то сделать по дому отношусь с большим удовольствием. Делаю все малозатратно и внешне эффектно, просто очень люблю такую возню.
    Конечно, это отдельная, большая тема разговора.

  5. Жанна:

    А еще говорят, что опыт приходит со временем, тут же расписана подробная инструкция по получению дохода с минимальными затратами энергии и времени … Распечатываешь инструкцию и вперед! Даже не имея никакого опыта! :) Читая такие полезные советы от такого опытного владельца бизнесом понимаешь, что не все так страшно как кажется.. Даже наоборот, все легко и просто! :)

  6. БАС бугалтер:

    Жанна, спасибо за отзыв. Согласна с вами.
    Благодаря людям, которые делятся личным опытом, именно из жизни, а не из книжек, нам намного легче перенимать их опыт.
    Даже не все бухгалтера умеют применять Кабинет налогоплательщика или интернет-банкинг, хотя это их прямая обязанность. Я восхищаюсь своей продвинутой подругой и рада, если ее опыт пригодится вам.

  7. Lidia:

    Так, зарегистрировали ИП для сдачи имущества в аренду. А как бы еще умудриться, чтобы стаж шел? Оформить себя бухгалтером , например, и перечислять взносы в пенсионный фонд? что вы подскажите по этому поводу?

  8. БАС бугалтер:

    Lidia, спасибо вам за вопрос.
    Вы очень верно обратили свое внимание на стаж и пенсионные отчисления. Каждый ИП, если уже не является пенсионером, обязан отчислять в свой накопительный фонд пенсионные взносы в размере не менее, чем 10% от установленной государством минимальной заработной платы (МЗП в 2013 году — 18660 тенге).
    Для этого достаточно быть ИП, дополнительно оформляться к себе бухгалтером необязательно. То, что вы являетесь ИП — идет вам в стаж, и пенсия будет учитывать это.

  9. Лидия:

    Четкое руководство для владельцев недвижимости, желающим получать пассивный доход. Все разложено по полочкам. Пользуясь такой инструкцией, можно легко привести все управление своей недвижимостью в порядок. Спасибо за полезную статью.

  10. БАС бугалтер:

    Лидия, я тоже люблю такие четкие, разложенные по полочкам, инструкции, пригодные для жизни :-)
    Благодарим вас за комментарий.

  11. Елена:

    Очень полезная информацию для тех, кто собирается заняться арендой недвижимости. Тем, кто проживает в других странах, можно взять на заметку и просто проштудировать свое законодательство в сфере доходов — налогов. Почти в каждой стране ситуация более — менее похожая.

  12. БАС бугалтер:

    Елена, так и есть, я тоже когда читаю про какие-то законы или возможности в других странах, думаю, а как с этим у нас? А уж недвижимость и работа с ней — везде похожи.
    Автор статьи сама много бывает в разных странах, и тоже привносит в свою жизнь то, что нравится и подходит.

  13. Lidia:

    Спасибо за ответ по поводу стажа и пенсионных отчислений!

Ваш отзыв

Обратите внимание: Комментарии модерируются, и это может вызвать задержку их публикации. Отправлять комментарий заново не требуется.


Plugin Sponsor Vel Tech
Besucherzahler looking for love and marriage with russian brides
счетчик для сайта